Compromis de vente 2026 : les pièces obligatoires à préparer pour vendre ou acheter un bien immobilier

Le compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur, et déclenche plusieurs délais légaux. Pour qu’il soit signé à la date prévue, et pour que le notaire puisse préparer l’acte authentique, un ensemble de pièces doit être réuni à l’avance. Voici la liste complète, côté vendeur et côté acheteur, avec les durées de validité des diagnostics.

Pourquoi les pièces du compromis sont-elles si importantes ?

Les pièces annexées au compromis informent l’acheteur sur l’état réel du bien et font courir correctement son délai de rétractation. Le compromis, ou promesse synallagmatique de vente, fixe l’accord sur un bien, un prix et des conditions. Sauf condition suspensive non réalisée, les deux parties s’engagent à signer l’acte authentique.

Les documents servent à :

• informer l’acheteur sur l’état du logement et ses risques ;
• vérifier l’origine de propriété ;
• identifier les travaux réalisés et leurs autorisations ;
• connaître les charges et les travaux de la copropriété ;
• permettre au notaire de contrôler la situation juridique du bien ;
• faire courir le délai de rétractation de 10 jours.

Attendre la veille du rendez-vous expose à un report : un diagnostic à refaire ou un syndic qui tarde à répondre suffit à décaler la signature.

Le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupe les diagnostics qui informent l’acheteur sur l’état et les risques du logement. Il est annexé à la promesse ou au compromis, ou à défaut à l’acte authentique. Sa composition dépend de l’année de construction, de la localisation et des équipements du bien.

Les diagnostics et leur durée de validité

Diagnostic	Quand il est exigé	Durée de validité pour une vente
Diagnostic de performance énergétique (DPE)	Pour tout logement (pour une maison, si la surface de plancher atteint 50 m²)	10 ans ; les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables
Audit énergétique	Maison ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G	5 ans
Constat amiante	Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997	Illimitée en l’absence d’amiante (constat réalisé depuis le 1er avril 2013)
Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)	Logement construit avant le 1er janvier 1949	Illimitée en l’absence de plomb ; 1 an si du plomb est détecté au-delà du seuil
État de l’installation intérieure d’électricité	Installation de plus de 15 ans	3 ans
État de l’installation intérieure de gaz	Installation de plus de 15 ans	3 ans
État des risques	Bien situé dans une zone exposée à un risque réglementé : naturel, minier, technologique, sismique, radon	6 mois
État relatif aux termites	Zone délimitée par arrêté préfectoral	6 mois
Contrôle de l’assainissement non collectif	Logement non raccordé au tout-à-l’égout	3 ans
Information sur le bruit	Zone d’exposition au bruit d’un aérodrome	Selon la situation
Information sur la mérule	Zone délimitée par arrêté préfectoral	Mention dans la promesse et l’acte

Le diagnostic de performance énergétique

Le DPE indique la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement, avec une étiquette de A à G. Il doit être disponible dès l’annonce et annexé au compromis.

Point de vigilance en 2026 : un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable, même s’il a moins de 10 ans. Ceux établis entre 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 1er janvier 2025. Vérifiez la date du vôtre avant de mettre en vente.

L’audit énergétique

Pour la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété, un audit énergétique est exigé selon la classe du DPE : depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E, et à partir du 1er janvier 2034 pour la classe D. Il propose des scénarios de travaux chiffrés. Il ne s’applique pas à la vente d’un appartement en copropriété.

Le DPE collectif de l’immeuble

Le DPE collectif concerne l’immeuble, pas le logement vendu. Pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, il est obligatoire depuis le 1er janvier 2024 au-delà de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 entre 50 et 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 jusqu’à 50 lots. Il ne remplace pas le DPE de l’appartement.

Amiante et plomb

Le constat amiante recherche les matériaux contenant de l’amiante (flocages, dalles, conduits, isolants) dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) vise les peintures anciennes des logements construits avant 1949.

Électricité et gaz

Lorsque l’installation intérieure a plus de 15 ans, un diagnostic signale les anomalies pouvant présenter un risque. Il n’oblige pas à faire les travaux avant la vente, mais les anomalies sont portées à la connaissance de l’acheteur.

Le mesurage loi Carrez

Pour un lot de copropriété, la superficie privative loi Carrez doit figurer dans la promesse et dans l’acte. Elle exclut notamment les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, ainsi que les balcons, terrasses et caves. Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée, l’acheteur peut demander une baisse du prix proportionnelle, dans un délai d’un an après l’acte authentique. Un mesurage par un professionnel est recommandé, surtout après des travaux de cloisonnement.

Les documents du vendeur sur le bien

Le DDT ne suffit pas. Le notaire a aussi besoin des pièces qui établissent la propriété et retracent l’histoire du logement.

Selon les cas, prévoyez :

• le titre de propriété et, si besoin, les actes précédents ;
• le plan cadastral ;
• les plans du logement et des dépendances ;
• le permis de construire, les déclarations préalables et les déclarations d’achèvement des travaux ;
• les factures et attestations d’assurance des entreprises pour les travaux récents ;
• les contrats d’entretien des équipements ;
• les documents de l’assainissement individuel ;
• les servitudes connues (passage, vue, réseaux) ;
• les baux en cours, ou la preuve que le logement sera libre ;
• la liste des meubles inclus dans le prix.

Signalez tôt au notaire toute extension, véranda, piscine ou division de pièce qui aurait pu nécessiter une démarche en mairie. Des travaux sans autorisation compliquent la vente s’ils sont découverts tard.

Les justificatifs personnels du vendeur

Le notaire demande généralement :

• une pièce d’identité en cours de validité ;
• un justificatif de domicile ;
• les justificatifs de situation familiale : livret de famille, contrat de mariage ou convention de pacte civil de solidarité (Pacs) ;
• les coordonnées bancaires pour le versement du prix ;
• les documents de succession, de donation ou d’indivision le cas échéant ;
• l’accord des autres propriétaires lorsque le bien appartient à plusieurs personnes.

Si le logement est le domicile familial, l’accord du conjoint peut être nécessaire même lorsque le bien est au nom d’un seul époux.

Le carnet d’information du logement

Le carnet d’information du logement (CIL) rassemble les plans, les travaux, les matériaux et les notices des équipements qui comptent pour la performance énergétique. Il est obligatoire pour les logements neufs dont le permis de construire est déposé depuis le 1er janvier 2023, et pour les logements existants après des travaux ayant une incidence significative sur la performance énergétique : permis de construire ou déclaration préalable déposé depuis le 1er janvier 2023 ; pour des travaux sans autorisation d’urbanisme, devis accepté depuis le 1er janvier 2023, ou à défaut travaux commencés depuis cette date.

Il n’est donc pas exigé pour tous les logements anciens. Un changement de chaudière ou une isolation des combles réalisés depuis 2023 suffisent en revanche à le rendre obligatoire. Notre article le CIL est-il obligatoire en 2026 ? détaille les cas.

Quand le remettre ?

Le carnet est transmis à l’acquéreur au plus tard à la signature de l’acte authentique, et l’acquéreur en atteste dans l’acte. Le transmettre dès le compromis donne à l’acheteur une information complète avant qu’il s’engage. Le carnet complète les diagnostics : il ne les remplace pas.

Pour savoir ce qu’il contient, consultez notre définition du carnet d’information du logement.

Les pièces spécifiques à la copropriété

Pour un appartement, la loi impose de remettre à l’acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse, une série de documents sur l’immeuble (article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation). S’ils manquent, le délai de rétractation ne court qu’à partir du lendemain de leur communication.

Les documents à réunir

Organisation de l’immeuble

• la fiche synthétique de la copropriété ;
• le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs modificatifs publiés ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• les conclusions du diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux, s’ils existent.

Situation financière

• le montant des charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur les deux derniers exercices ;
• les sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l’acquéreur ;
• l’état des impayés de charges et des dettes envers les fournisseurs ;
• le montant du fonds de travaux rattaché au lot.

Demandez ces documents au syndic plusieurs semaines avant la signature. Certains délais de réponse sont longs.

L’état daté

L’état daté est établi par le syndic à la demande du notaire, avant l’acte authentique. Il indique les sommes que le vendeur doit au syndicat et celles que le syndicat lui doit, ce qui permet de répartir les charges entre vendeur et acheteur. Il ne se confond pas avec les informations remises au compromis.

Les pièces de l’acheteur

L’acheteur constitue lui aussi son dossier. Le notaire lui demande généralement :

• une pièce d’identité et un justificatif de domicile ;
• les justificatifs de situation familiale et de régime matrimonial ou de Pacs ;
• les coordonnées bancaires ;
• le plan de financement : montant de l’apport, montant, durée et taux maximal du prêt envisagé ;
• les coordonnées de la banque ou du courtier.

Si l’achat est financé par un prêt, le compromis comporte une condition suspensive d’obtention du prêt, avec un délai d’au moins un mois. Pour un achat comptant, le notaire vérifie l’origine des fonds, dans le cadre de la lutte contre le blanchiment.

Un dépôt de garantie, souvent autour de 10 % du prix pour un compromis, est versé sur le compte du notaire.

Que se passe-t-il si une pièce manque ?

Une pièce manquante ne rend pas automatiquement la vente nulle, mais elle a des conséquences :

• report de la signature du compromis ou de l’acte ;
• délai de rétractation qui ne commence pas, en copropriété, tant que les documents prévus ne sont pas remis ;
• diminution du prix pour une erreur de surface loi Carrez de plus d’un vingtième ;
• mise en cause du vendeur si l’information donnée était incomplète ou trompeuse.

Les conséquences dépendent de la pièce, du moment où elle est remise et du préjudice subi par l’acheteur.

Préparer son dossier : la méthode

Côté vendeur

Commencez dès la mise en vente :

1. Retrouvez votre titre de propriété ; le notaire qui a signé votre achat peut en délivrer une copie.
2. Faites réaliser les diagnostics par un diagnostiqueur certifié, et vérifiez la date de votre DPE.
3. Rassemblez les autorisations d’urbanisme et les factures de travaux.
4. Demandez au syndic les documents de copropriété.
5. Retrouvez le carnet d’information du logement si le logement est neuf ou a fait l’objet de travaux énergétiques depuis 2023.
6. Listez les meubles inclus dans le prix.
7. Signalez au notaire toute particularité : indivision, succession, hypothèque, divorce, logement loué.

Un logement dont les pièces sont déjà rangées se prépare beaucoup plus vite. C’est l’idée développée dans notre article sur la vente d’un logement documenté, et la liste des documents à garder au fil des années est dans notre guide sur les documents du logement à conserver.

Côté acheteur

Avant de signer, vérifiez :

• la cohérence entre l’annonce, la visite et les diagnostics ;
• la date du DPE et la classe énergétique ;
• la superficie loi Carrez ;
• les procès-verbaux d’assemblée générale et les travaux votés mais non réalisés ;
• les charges des derniers exercices ;
• les servitudes et les risques mentionnés ;
• la présence du carnet d’information du logement lorsqu’il est obligatoire ;
• les conditions suspensives et le calendrier du financement.

Gardez une copie de tous les documents reçus, avec leur date de réception : elle sert à vérifier le point de départ des délais.

Avoir ses pièces prêtes avant la vente

La plupart des pièces du compromis existent déjà : factures, diagnostics, notices, plans. Le temps perdu vient de leur dispersion. Un carnet tenu au fil des années permet de les retrouver le jour où le notaire les demande.

Le Carnet Logement prépare ce carnet à partir de l’adresse, en récupérant les données publiques du logement, puis vous y rangez vos documents. La création est gratuite ; le partage avec le notaire ou l’acheteur relève de l’offre Premium.

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